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Artigos - Indenização por lucros cessantes em contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Edição 110- Jurisprudência em teses STJ

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Indenização por lucros cessantes em contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Edição 110- Jurisprudência em teses STJ

O STJ publicou nessa semana a edição de nº 110 do Jurisprudências em teses, e um dos temas discutidos foi a possibilidade de indenização por lucros cessantes em caso de demora de entrega das chaves do imóvel em caso de promessa de compra e venda.

Primeiramente cabe apenas destacar o que é contrato de promessa de compra e venda, ou contrato preliminar, segundo Carlos Roberto Gonçalves:

Contrato preliminar ou pactum de contraendo (como era denominado no direito romano), ou ainda contrato- promessa, é aquele que tem por objeto a celebração de um contrato definitivo. Tem, portanto, um único objeto.

Dessa forma concluímos que o contrato preliminar é aquele que antecede a efetivação do contrato em si, é um promessa, e deve ter e cumprir todos os requisitos do contrato, ter objeto licito, possível, determinado ou determinável, (artigo 104, inc. II do Código Civil).

Na compra de imóveis atualmente é muito comum a presença dessa forma de contrato, seja pela efetiva demora na obra, ou seja pelo parcelamento do pagamento, e o contrato gera direito a ambos o envolvidos, promitente comprador e promitente vendedor.

Assim pode se concluir que o contrato de promessa de compra e venda é uma forma de garantir a execução do contrato final, e em se tratando de venda de imóveis se faz comum o uso dessa forma de contrato. Quando alguém firma um contrato de promessa de compra de venda de um imóvel, via de regra, o comprador deseja o imóvel para sua residencia, ou para dele obter frutos, como aluguel por exemplo, ou seja, nasce para o comprador a expectativa da entrega do bem e para o vendedor a expectativa de receber os valores devidos pela compra.

Como sabemos é comum haver atrasos na entrega de obras, e esse atraso, muitas vezes injustificados torna-se um grande transtorno ao comprador, que se vê pagando as parcelas da compra e ainda muitas vezes, pagando aluguel do imóvel onde reside.

O STJ, na divulgação da edição 110 das Jurisprudências em tese, traz a tese dominante quando se trata de assunto, entendendo que cabe ao comprador o direito de pleitear indenização por lucros cessantes, referentes ao valores dos alugueis que teria que pagar devido a demora na entrega do imóvel, válido não somente em caso de contrato de promessa de compra e venda, mas na compra e venda em si.

Vejamos algumas das decisões:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONDENAÇÃO AOS LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE. SÚMULA 83/STJ. 2. DANOS MORAIS QUANTUM INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO.1. O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta, além do dano emergente, a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido. Precedentes. Acórdão a quo em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.2. O valor arbitrado a título de danos morais pelo Julgador a quo observou os critérios de proporcionalidade e de razoabilidade, visto que o montante fixado não se revela exorbitante, e sua eventual redução demandaria, também, reexame de provas (Súmula n. 7/STJ).3. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp 962.105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe 09/05/2017)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO.SÚMULA 83/STJ. 2. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO.1. A inexecução do contrato pelo promitente vendedor que não entrega o imóvel na data estipulada enseja lucros cessantes a título de alugueres, os quais deixariam de ser pagos ou que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada, sendo prescindível a comprovação do dano, pois são presumíveis. Incidência da Súmula 83/STJ.2. Estando ausente o indispensável prequestionamento da matéria trazido no recurso especial, torna-se inafastável a incidência da Súmula 211/STJ.3. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp 1254010/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 25/05/2018)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. 1. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONDENAÇÃO AOS LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE. SÚMULA 83/STJ. 2. DANOS MORAIS.QUANTUM INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO.1. O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta, além do dano emergente, a condenação da promitente vendedora ao pagamento de lucros cessantes, a título de aluguéis, que deixariam de pagar ou que poderia o imóvel ter rendido. Precedentes. Acórdão a quo em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.2. O valor arbitrado a título de danos morais pelo Julgador a quo observou os critérios de proporcionalidade e de razoabilidade, visto que o montante fixado não se revela exorbitante, e sua eventual redução demandaria, também, reexame de provas (Súmula n. 7/STJ).3. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp 962.105/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe 09/05/2017)

Dessa forma, percebe-se que o judiciário vem proteger o direito daquele do promitente comprador, que pode ser ver em grandes prejuízos devido a demora em entrega de chaves de seu imóvel, ainda cabe destacar que não há necessidade de provas sobre tal prejuízo, esse é presumido, conforme se extrai das leituras das jurisprudências acima, o que, na nossa opinião, é justo, pois querer que além de amargar a espera do tão sonhado imóvel, ainda ter que provar os danos que tenha sofrido, seria demasiado cruel com o comprador, e favoreceria ainda mais a inadimplência do promitente vendedor.

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